주택임차보증금의 보호 방법

주택이나 아파트에 대한 전세보증금이 하늘 높은 줄 모르고 오르고 있다. 지난 몇 년간 종합부동산세의 세대별 합산과세(현재 위헌판결로 소유자별 합산과세로 전환), 1세대 3주택과 1세대 2주택에 대한 양도소득세의 중과(2010년 말까지 한시적 유예) 등으로 인하여 2주택이상 소유자가 줄어 전세 물량이 줄어들고 미국발 세계적 금융위기 극복을 위해 이자율을 낮추다보니 그나마 남아 있던 전세물량마저 월세로 전환한 것 등이 전세가격 상승의  원인인지도 모르겠다.

아무튼 서민들의 전재산에 해당하는 전세보증금이나 월세보증금을 어떻게 하면 제대로 보호받을 수 있을까? 전월세 물량의 부족으로 다급해진 임차인들이 아차 하는 사이 피해를 보는 경우가 종종 발생하고 있다. 이러한 피해를 사전에 예방하기 위해선 평상시 주택임대차보호법의 내용 중 대항력과 우선변제권 및 최우선변제권을 숙지하는 것이 도움이 될 것 같다. 주택임대차보호법의 보호를 받기 위해서 임차인이 하여야할 내용을 먼저 요약하면 다음과 같다.

1. 주택임대차보호법의 적용범위 : 주거용 건물(주택)의 전부 또는 일부의 임대차(임차한 주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우 포함)에 관하여 적용한다.

2. 대항력

1) 대항력이란? 대항력이란 이미 성립된 법률관계를 타인에게도 대항(주장)할 수 있다는 표현으로 예를 들면 다음과 같다. 갑이 소유한 주택을 임차인 A가 갑과 임대차계약을 체결한 경우 임대차계약에 대한 내용이 부동산등기부에 전세권이나 임차권으로 등기되지 않은 경우 임차인A가 주택소유자 갑에게 주장할 수 있는 권리를 채권인 임차권이라 한다. 원래 채권인 임차권은 임차한 주택이 제3자 을에게 매매나 경매 등으로 소유권이 이전된 경우 임차인은 제3자 을에게 임차권으로 대항할 수 없어 을이 요구하는 경우 임대차기간에 관계없이 집을 비워주어야 하고 보증금도 을이 아닌 갑에게 반환청구를 하여야 한다. 따라서 채권인 임차권은 임차인의 권리가 아주 열악하여 많은 피해를 볼 수 있어 이를 막고자 주택임대차보호법을 제정하였다. 주택임대차보호법에 의하면 법에서 요구하는 조건을 갖춘 경우 임차인A의 임차권에 대항력을 부여하여 제3자 을에게 임차권을 주장할 수 있게 하였다. 그리하여 임대차기간 동안 임차인A는 계속하여 거주할 수 있고 또한 만기시 제3자 을에게 보증금 반환을 청구할 수 있게 한 것으로 이를 임차권의 대항력이라 한다.

2) 대항력의 발생요건과 효력의 발생시기 : 주택에 대한 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도(이사하여 점유)와 주민등록(전입신고)을 마치면 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 발생한다.

3) 대항력을 갖추기 위한 임차인의 절차 : 임차인이 임차권에 대항력을 갖추어 보호를 받기 위해서는 잔금을 지급하고 이사하는 날에 임차한 주택의 주소로 전입신고를 하여야 하고 임차한 주택에 대한 보증금을 반환받을 때까지 계속하여 점유하고 있어야 한다. 아파트, 연립주택, 다세대주택 등 공동주택인 경우에는 주민등록상 주택의 지번(주소) 뿐만 아니라 동호수까지 공부(등기부등본, 건축물대장)와 일치해야 보호를 받을 수 있다. 예를 들어 완공되지 않은 다세대주택에 대해 임대차계약시 A동 303호로 하여 A동 303호로 전입신고를 하였으나 등기부등본과 건축물대장에는 B동 303호로 되어 있는 경우 주민등록을 B동 303호로 변경하지 않는 경우 보호받을 수 없다. 단, 다가구주택이나 다중주택인 경우에는 여러 세대가 거주할 수 있도록 되어 있으나 단독주택에 해당하여 지번만 일치하면 되고 동호수는 문제가 되지 않는다.

4) 대항력을 갖춘 경우 효력 : 임차인이 하자 없이 임차권에 대하여 대항력을 갖춘 경우 임차주택의 소유권이 이전되더라도 일반적으로 임대차기간 동안 계속하여 거주하다가 임대차보증금을 반환받고 이사를 가면 된다. 그러나 경매나 공매로 소유권이 이전되는 경우에는 경우에 따라 달라 진다.

① 대항력의 효력이 발생(인도 및 전입신고일 다음날)하기 이전에 등기부상 근저당권, 저당권, 담보가등기, 가압류, 압류 등이 설정되어 있는 경우 경매나 공매로 소유권이 이전되면 근저당권 등의 권리가 소멸되듯이 임차권의 대항력도 소멸되어 경매나 공매로 매수한 자에게 대항력을 주장할 수 없다. 즉 경락받은 자가 요구하면 집을 비워 주고 이사를 가야하며 보증금 반환도 요구할 수 없다. 그래서 임차인의 보증금은 경매나 공매의 매각대금에서 배당을 받을 수 있으면 다행이지만 그렇지 못한 경우에는 전부 손해 볼 수도 있다.

② 대항력의 효력이 발생(인도 및 전입신고일 다음날)하기 이전에 등기부상 근저당권, 저당권, 담보가등기, 가압류, 압류 등이 설정되어 있지 않는 경우 경매나 공매로 소유권이 이전되어도 대항력이 소멸되지 않아 임대차기간 동안 계속하여 거주하다가 임대차보증금을 반환받고 이사를 가면 된다. 따라서 임대차계약서를 작성할 때와 잔금을 지급할 때 반드시 등기부등본을 확인하여 근저당권 등이 있는지 확인하고 있으면 경매나 공매로 소유권이 이전되어도 보증금을 보호받을 수 있는지 확인하여야 한다.

3. 우선변제권과 최우선변제권

1) 우선변제권 : 우선변제권이란 임차한 주택이 경매나 공매로 소유권이 이전되는 경우 매각대금에서 다른 채권보다 우선 변제(배당)받을 수 있는 권리이다. 주택임대차보호법에 의하면 앞서 말한 대항력(주택인도와 주민등록)을 갖춘 임차인이 임대차계약서상 확정일자를 받으면 경매나 공매로 임차한 주택의 소유권이 이전되는 경우 당해 주택의 매각대금에서 후순위 권리자와 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있도록 하고 있는데 이를 우선변제권이라 한다.

2) 최우선변제권 : 우선변제권을 인정하고 있다하더라도 임차보증금 보다 선순위인 근저당권 등이 있는 경우 경공매시 임차보증금을 전혀 보호받지 못하는 경우도 발생한다. 이러한 경우 임차인은 길거리에 나앉게 되는데 이를 막기 위해 마련된 제도가 최우선변제권이다. 최우선변제권은 모든 임차인을 보호하는 것이 아니라 주택임대차보호법상 요건을 충족하는 소액임차인만 보호를 받을 수 있다. 최우선변제권의 요건은 경매신청 등기 전에 앞에서 언급한 대항력을 갖추고 임차주택을 계속 점유하고 있는 임차인으로 임차보증금이 지역별 임차보증금의 기준 이하이어야 한다. 최우선변제권의 요건을 충족한 임차인이라 하더라도 최초담보물건설정일에 따라 최우선변제금액이 달라지며 주택매각대금의 1/2 범위내에서만 최우선변제가 된다. 지역별 임차보증금 기준과 최초담보물건설정일에 따른 최우선변제금액을 정리 하면 다음과 같다.

  ① 최우선변제를 받을 수 있는 지역별 임차보증금 기준

② 최초담보물건설정일에 따른 최우선변제금액

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